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Die eigene Immobilie finanzieren

Immobilienfinanzierung

Der Kauf einer Immobilie stellt eine große Investition dar und muss deshalb umfassend geplant werden. Nur wer bei der Finanzierung keine Fehler macht, wird Ärger und Zusatzkosten vermeiden. Da die Finanzierung die Haushaltskasse in der Regel auf viele Jahre oder sogar Jahrzehnte belastet, sind auch zukünftige Unwägbarkeiten zu beachten. Es empfiehlt sich deshalb, maßvoll zu planen und nicht ein gegewärtig positives Umfeld (z.B. ein gegenwärtiges hohes Einkommen) unbesehen auch für die Zukunft zu unterstellen. Um sich gegen existenzbedrohende Risiken abzusichern, sollte insbesondere ein ausreichender Versicherungsschutz vorhanden sein.

Jeder Investor sollte sich die Frage stellen, welchen Zweck er mit der Immobilie verfolgt. Soll die Immobilie selbst genutzt werden, vermietet oder sogar zu einem spätere Zeitpunkt wieder veräußert werden? In jedem Fall gilt, dass die Finanzierung einer Immobilie den Käufer auf lange Zeit bindet. Wer finanziell flexibel sein möchte, sollte von einem Kauf absehen. Details lesen Sie hier

Bedarfsermittlung

Am Anfang jeder Finanzierung muss der Bedarf ermittelt werden. Dieser bestimmt sich beim Immobilienkauf nach dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, ggfs. Maklerprovision und etwaiger Kosten für die Einrichtung der Immobilie.

Beim Kauf eines Grundstückes und Neubau eines Hauses ist die Bedarfsermittlung komplexer. So fallen auch in diesem Fall Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und ggfs. Maklerprovision an. Zusätzlich können auch etwaige Erschließungskosten für den Anschluss der Immobilie an das öffentliche Strassen- bzw. Versorgungsnetz das Budget belasten.

Auf jeden Fall sollten die Planungen für den persönlichen Bedarf realistisch bleiben, auch wenn der Traum von den eigenen stattlichen vier Wänden lockt. Wer zu großzügig plant, läuft Gefahr, zu groß und damit zu teuer zu bauen oder zu kaufen. Wird dann noch über Jahrzehnte jeder verfügbare Groschen in die Tilgung der Kredite gesteckt, bleibt kein Kapital übrig, um Vorsorge für das Alter zu treffen. Im Alter ist aber über die selbstgenutzte Immobilie hinaus Kapital notwendig, um den Lebensunterhalt (der aufgrund des Alters und Gesundheitszustandes durchaus höher liegen kann) zu bestreiten. Steht dafür kein Kapital zur Verfügung, muss das Haus notfalls veräußert werden. Jeder sollte deshalb sorgfältig abwägen, ob die Immobilie sich nicht im Alter (z.B. nach dem Auszug der Kinder) als viel zu groß und teuer erweist.

Finanzierung von Immobilien

Ist ein Betrag für den Bedarf festgestellt, gilt es die benötigte Summe aus Eigenmitteln (Eigenkapital) oder Fremdmitteln zu finanzieren. Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn wer weniger Fremdmittel aufnehmen muss, hat eine geringere monatliche Belastung und ist für Zinserhöhungen weniger anfällig. Außerdem sind Kredite in der Regel "teurer" als Kapitalanlagen, weil die jährlichen Sollzinsen für einen Kredit höher sind als Guthabenzinsen für ein Geldanlage. Es macht deshalb wenig Sinn, Vermögensanlagen, die eine geringere Rendite abwerfen als die Zinsen, die für Fremdkapital zu bezahlen sind, nicht anzutasten.

Viele Anleger scheuen sich aber, ihr bestehendes Vermögen als Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Daraus folgen höhere monatliche Belastungen für aufzunehmendes Fremdkapital, die vermeintlich dadurch "gesenkt" werden, dass die Rückzahlung der Kredite durch geringe Tilgungsraten hinausgezogen wird. Das birgt erheblich Risiken (s. unten bei Fremdkapital).

Mindestens 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises plus Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sollten durch vorhandenes Kapital gedeckt sein. Wer auf sicher gehen möchte, setzt sein vorhandenes Vermögen (soweit es sich sinnvoll liquidieren läßt) so weit wie möglich als Eigenkapital für die Finanzierung ein. Eine Reserve von mindestens drei bis sechs Nettomonatslöhnen sollte aber für Engpässe vorhanden sein.

Die Vollfinanzierung einer Immobilie durch die Bank birgt dagegen hohe Risiken und kann selbst Kreditnehmern mit hohem und sicherem Einkommen nicht empfohlen werden. Denn ob ein hohes Einkommen langfristig sicher ist, kann kaum vorhergesagt werden. Sinkt das Einkommen oder fällt es sogar insgesamt weg, wird der Kreditnehmer die fälligen Raten nicht zahlen können. Er muss dann sein Haus ggfs. unter Wert verkaufen, so dass der Verkaufserlös möglicherweise nicht für die Kreditrückzahlung ausreicht.

Was bei der Finanzierung einer Immobilie mit Fremdkapital zu beachten ist, lesen Sie hier.