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Immobilien auf Kredit

Immobilienfinanzierung auf Kredit

Der Kauf einer Immobilie stellt eine große Investition dar und muss deshalb umfassend geplant werden. Das gilt insbesondere, weil die wenigsten Käufer den Kaufpreis für Haus oder Wohnung aus vorhandenen Mitteln bestreiten können. So muss neben dem Kauf auch die Aufnahme eines Darlehens geplant werden. Nur wer bei der Finanzierung keine Fehler macht, wird Ärger und Zusatzkosten vermeiden. Da die Finanzierung die Haushaltskasse in der Regel auf viele Jahre oder sogar Jahrzehnte belastet, sind auch zukünftige Unwägbarkeiten zu beachten. Die beste Möglichkeit, das für die Immobilie erforderliche Eigenkapital aufzubringen, ist das persönliche berufliche Fortkommen. Auf die Notwendigkeit eines ausreichenden persönlichen Versicherungsschutzes Versicherungsschutz wurde bereits hingewiesen.

Ein großer Nachteil bei der Fremdfinanzierung von Immobilien ist die damit verbundene Unflexibilität. Der Darlehensnehmer muss das Darlehen zurückzahlen und muss deshalb sicherstellen, dass ihm über die gesamte Laufzeit des Darlehens die für die Tilgung notwendigen Mittel zur Verfügung stehen. Jobwechsel, Sabbaticcals, Pausieren für die Kindererziehung - alle Schritte, die Einfluss auf das zur Verfügung stehende Einkommen haben können, müssen wohlüberlegt sein. Dieser Aspekt wird bei der Jagd nach den günstigsten Konditionen für ein Darlehen schnell vergessen. Es lohnt sich aber, neben günstigen Kondition auch Regelungen im Darlehensvertrag vorzusehen, die dem Darlehensnehmer Flexibilität einräumen. Was bei der Kreditaufnahme für den Immobilienkauf zu beachten ist, fassen wir im Folgenden zusammen.

Fremdkapital

Es gibt viele Möglichkeiten, Fremdmittel aufzunehmen. Eine Möglichkeit ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen, also ein langfristiges Darlehen einer Bank, das mit gleichbleibenden Raten aus Zins und Tilgung (sog. Annuität) bedient wird. Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens ist Verhandlungssache und beträgt regelmäßig zehn, fünfzehn, zwanzig oder auch dreissig Jahre. Damit der Darlehensnehmer jedenfalls zeitweise gegen das Risiko von Zinsschwankungen abgesichert ist, wird üblicherweise eine Zinsbindungsfrist vereinbart während der die für das Darlehen zu zahlenden Zinsen festgeschrieben sind und sich nicht mit den Marktzinsen bewegen. Die Zinsbindung hat den Vorteil, dass der Darlehensnehmer sich auf feste monatliche Raten einstellen kann. Zu beachten ist allerdings, dass mit Wegfall der Zinsbindung der Zinssatz für das Darlehen sich an den marktüblichen Zinsen orientieren wird was bei höheren Marktzinsen zu einer ggfs. deutlich höheren monatlichen Belastung führen kann. Es empfiehlt sich daher, die Zinsbindungsfrist und die monatlichen Tilgungsraten so zu wählen, dass beim Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Großteil des Darlehens schon vollständig getilgt wurde, um das Risiko von Zinsänderungen zu begrenzen. Banken setzen die anfänglichen Zahlungen gerne auf einen niedrigen Betrag (z.B. 1%) was dazu führt, dass das Darlehen nur sehr langsam zurückgeführt wird. Ziel des Darlehensnehmer sollte es dagegen sein, dass Darlehen so zügig wie möglich zu tilgen, also möglichst hohe Rückzahlungen zu vereinbaren. Um im Ernstfall flexibel zu sein, ist es besser vorzusehen, dass die Annuitäten (gegen eine geringe Gebühr) angepaßt, also auch verringert werden können. So bleibt man für Zeiten wie eine Elternzeit flexibel, in denen weniger freies Einkommen zur Verfügung steht.

Wichtig ist auch, das Recht zu Sondertilgungen zu vereinbaren und eine Möglichkeit vorzusehen, die Annuitäten in der Höhe anzupassen. Sondertilgungen erlauben es dem Darlehensnehmer, etwaig vorhandenes zusätzliches Kapital (z.B. aus einer Erbschaft) zusätzlich zu den regelmäßigen Annuitäten einzusetzen und so das Darlehen schneller zu tilgen.

Neben dem Annuitätendarlehen ist auch das Bausparen eine Möglichkeit, Fremdmittel für den Bau oder den Erwerb einer Immobilie zu erhalten. Der Bausparvertrag ist ein kombinierter Spar- und Darlehensvertrag, bei dem der Anleger zunächst eine Mindestsumme in den Bausparvertrag einzahlt. Mit Einzahlung der Mindestsumme, die in der Regel zwischen 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme beträgt, erwirbt der Bausparer Anspruch auf ein Darlehen zu günstigen Konditionen. Der Vorteil des Bausparvertrages liegt in dem regelmäßig günstigen Zinssatz für das Darlehen und in der Möglichkeit, der Bausparkasse für das Darlehen nur eine nachrangige Sicherheit im Grundbuch einräumen zu müssen. So kann der Bausparkredit z.B. mit einem Annuitätendarlehen kombiniert werden, bei dem die das Annuitätendarlehen gewährende Bank eine erstrangige Grundschuld erhält. Der Nachteil des Bausparvertrages liegt insbesondere in den vergleichsweise niedrigen Guthabenszinsen, die in der Ansparphase gezahlt werden und den hohen Tilgungsraten, mit denen das Bauspardarlehen zurückgeführt werden muss.

Neben dem Annuitätendarlehen und dem Bausparen gibt es eine Reihe von Kombinationsprodukten, die aber eine Reihe von Nachteilen aufweisen und sich daher nur in Einzelfällen lohnen. So werden Kombinationen aus Bausparvertrag und tilgungsfreiem Darlehen als Bausparsofortfinanzierung angeboten oder ist wird ein tilgungsfreies Darlehengewährt, das am Ende der Laufzeit mit den Erlösen aus einem Fondssparplan oder einer fondsgebundenen Lebensversicherung zurückgeführt werden soll. Alle diese Produkte haben gemeinsam, dass sie neben höheren Gebühren auch ein höhere Risiko für den Darlehensnehmer bedeuten und sollten daher nur nach intensiver Beratung durch unabhängige Fachleute abgeschlossen werden.